Registrador de Imóveis da Comarca de Pedreira/SP e pesquisador da Ennor, Moacyr Petrocelli de Ávila Ribeiro traz insights sobre a nova lei
O Brasil passa por uma mudança legal significativa com a recente sanção do presidente à Lei 14.711/2023, também conhecida como “Marco Legal das Garantias”. A nova legislação não apenas reestrutura as normas de penhora, hipoteca e transferência de imóveis, mas também traz implicações para o registro imobiliário.
A nova lei tem origem no Projeto de Lei 4.188/2021, aprovado pelo Senado em julho deste ano sob relatoria do senador Weverton (PDT-MA). O texto foi definitivamente aprovado pelos deputados em 3 de outubro.
Em entrevista concedida à Anoreg/PB, o oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Pedreira/SP e pesquisador da Escola Nacional de Notários e Registradores (ENNOR), Moacyr Petrocelli de Ávila Ribeiro, destacou a revitalização da hipoteca e remodelação da alienação fiduciária em garantia como pontos chaves. Ribeiro ressaltou a permissão para utilizar o mesmo imóvel como garantia em mais de um financiamento como um ponto crucial. Isso não apenas libera potencial crédito imobiliário anteriormente indisponível, mas também impulsiona a eficiência nos processos de registro.
As adaptações no registro de imóveis, conforme discutido por Moacyr Petrocelli, não apenas simplificam procedimentos, mas também prometem impulsionar a economia, tornando o crédito imobiliário mais acessível e contribuindo para um mercado mais dinâmico e eficiente.
Confira na íntegra:
Anoreg/PB: Quais alterações práticas a Lei 14.711/23 trouxe para os processos de Registro de Imóveis?
Moacyr Petrocelli: Muitas foram as alterações e as inovações. Em breve apanhado, ganhou destaque a revitalização do instituto da hipoteca, que agora permite sua execução na via extrajudicial perante o Registro Imobiliário. Também a já consagrada alienação fiduciária em garantia foi remodelada em pontos fundamentais para permitir que ativos imobiliários antes alijados do mercado, possam doravante ser transacionados (mencione-se aqui a possibilidade de constituição de alienações fiduciárias sucessivas sobre o mesmo imóvel).
Anoreg/PB: Como os registradores de imóveis podem se adaptar a essas mudanças?
Moacyr Petrocelli: O Registro de Imóveis do Brasil está muito preparado para as novas atribuições e tenho certeza de que contribuirá muito para o avanço da economia no Brasil, sobretudo no que respeita ao crédito imobiliário. Os avanços serão notórios e o tempo dirá o quão impactante foi o Marco Legal das Garantias para nossa economia. O Estado se deu conta que a capilaridade das serventias de Registro de Imóveis e a excelência do serviço prestado às comunidades representam grande ferramenta para consecução de direitos fundamentais e fomento da atividade econômica no País. Estamos cada dia mais aliados com as novas tecnologias e a coordenação de nossas atividades pelo “ONR – Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis” é a pedra fundamental para que os serviços sejam ultimados com eficiência e qualidade em toda e qualquer comarca no Brasil.
Anoreg/PB: Uma das mudanças significativas é a permissão para o uso do mesmo imóvel como garantia em mais de um financiamento. Como essa alteração impacta a dinâmica dos registros?
Moacyr Petrocelli: Na minha visão foi o ponto fulcral da mudança legislativa. Ocorre que muitos imóveis alienados fiduciariamente e com potencial de crédito enorme estavam fora do mercado simplesmente por já servirem como lastro para uma garantia fiduciária. Um exemplo simples é bem ilustrativo: imóvel avaliado em 1 milhão de reais; dívida garantida de 200 mil reais. Havia, antes da lei, um “capital morto” de R$ 800 mil reais que não poderia ser utilizado. O que a lei permitiu foi que esse valor, antes impassível de nova contratação, possa agora servir de garantia para outros empréstimos e novas contratações. Em suma, a lei colocou no comércio crédito imobiliário e as consequências positivas disso são inegáveis. Não haverá dificuldade para os Ofícios de Registro promoverem novas inscrições prediais das garantias fiduciárias sucessivas; e nas sempre oportunas lições de Serpa Lopes, “a qualificação registral dos títulos deve ser conduzida sempre para facilitar o ingresso do título ao fólio real”.
Anoreg/PB: Há alguma orientação específica para esses registros em relação a nova Lei?
Moacyr Petrocelli: A lei foi muito clara e garantiu a possibilidade imediata dos registros das alienações fiduciárias sucessivas ou, mais tecnicamente, da propriedade superveniente. Trata-se de um registro que possui efeito especial, vale dizer, sua eficácia é condicionada ao cancelamento da garantia fiduciária anterior e assim sucessivamente. Se, porém, houver inadimplemento da primeira obrigação, a garantia superveniente sub-roga-se automaticamente no valor da alienação do imóvel. Assim, seja no registro constitutivo da garantia fiduciária superveniente, seja na execução extrajudicial em concurso de credores, o oficial do Registro de Imóveis tem parâmetros legais bem definidos para sua atuação.
Anoreg/PB: De que forma essas alterações impactam a rotina e o papel dos cartórios de Registro de Imóveis em geral?
Moacyr Petrocelli: O impacto econômico e social será imenso. Segundo os índices oficiais, o crédito imobiliário representa hoje cerca de 10% do PIB nacional; em algumas potências econômicas como os EUA, por exemplo, esse número chega a quase 50%. Os números descortinam, assim, que há muito o que evoluir no Brasil. E esse foi o escopo da Lei 14.711/2023, o novo Marco Legal das Garantias. Penso que haverá aumento significativo das pretensões perante os Ofícios de Registro de Imóveis, tanto nas contratações constitutivas de direitos reais sobre imóveis, quanto nas execuções extrajudiciais da garantia – que, aliás, em razão de sua consabida eficiência e boa técnica empregada pelos registradores prediais, teve recentemente sua constitucionalidade reconhecida pelo Supremo Tribunal Federal.
Anoreg/PB: Olhando para o futuro, quais são as perspectivas e desafios que os registros imobiliários podem enfrentar com base nessas mudanças?
Moacyr Petrocelli: O Registro de Imóveis do Brasil tem a confiança do brasileiro, do Estado e das demais instituições. É a partir das informações nele publicizadas que todos os players do mercado alcançam informações seguras a respeito do status juris dos imóveis e assim possam contratar. Os avanços legislativos corroboram isso e certamente indicam o início de um novo tempo para o mercado imobiliário brasileiro. Há a frente um círculo virtuoso que desembocará no aumento das contratações, segurança e eficiência na retomada do crédito, redução significativa dos custos das transações, como a redução de taxas de juros, gerando, ao fim e ao cabo, progresso econômico e social para o País.
Fonte: Assessoria de comunicação Anoreg/PB com informações da Agência Senado